Výhled na realitní trh v prvním kvartálu roku 2026

Ohlédnutí za investičním rokem 2025 pohledem českého real estate 

Rok 2025 lze na českém realitním trhu bez nadsázky označit za jeden z nejsilnějších v historii z pohledu investiční aktivity. Celkový objem investic přesahující hranici 3,8 miliardy eur potvrzuje, že se trh dokázal poměrně rychle oklepat z utlumení let 2022 a 2023 a znovu získal důvěru investorů. Nešlo přitom o návrat spekulativního kapitálu, ale spíše o návrat likvidity, racionality a ochoty realizovat transakce u kvalitních aktiv. Jednoznačným trendem je návrat tuzemského, domácího kapitálu. 

Struktura investic v roce 2025 ukazuje zajímavý posun. Výrazný podíl připadl retailovým a multifunkčním nemovitostem, kde se uskutečnily velké a mediálně viditelné transakce. Ty potvrdily, že kvalitní aktiva v prémiových lokalitách si i v prostředí vyšších sazeb dokážounajít kupce. Vedle toho se významně investovalo také do kancelářských a logistických nemovitostí, což naznačuje návrat zájmu o stabilní výnosové segmenty.

Velmi důležitým rysem českého trhu zůstává dominance domácího kapitálu. Český kapitál je dlouhodobě hlavním hybatelem investiční aktivity a rok 2025 tuto skutečnost jen potvrdil. A to víceméně v celém regionu. Majetek v českých nemovitostních fondech již přesahuje 117 miliard korun a podle dat asociace AKAT zaznamenaly tyto fondy ve třetím čtvrtletí nejrychlejší kvartální růst. To ukazuje nejen na důvěru investorů v tento typ aktiv, ale i na to, že nemovitostní fondy se v očích českých investorů staly standardní a relativně konzervativní součástí portfolia.

Z pohledu sentimentu byl rok 2025 charakteristický tím, že kapitálu bylo na trhu dostatek a po delší době se rozšířila také nabídka kvalitních investičních příležitostí. Výnosové míry u špičkových nemovitostí zůstávaly převážně stabilní, s mírným poklesem pouze u trofejních aktiv v nejatraktivnějších retailových lokalitách. Celkově tak šlo o rok, kdy se investoři mohli opřít o stabilní nájemní cash flow a postupnou normalizaci trhu, nikoli o rychlé přecenění nebo spekulativní růst.

Vyhlídky realitního trhu v roce 2026

Výhled na rok 2026 je oproti mimořádně silnému roku 2025 střízlivější, ale v mnoha ohledech zdravější. Očekává se, že celkový objem investic bude nižší než v roce 2025, což však neznamená oslabení trhu, ale spíše návrat k dlouhodobě udržitelnější úrovni aktivity. Investiční trh by měl zůstat funkční, likvidní a selektivní.

V roce 2026 by měly větší roli sehrát kancelářské nemovitosti, a to zejména díky velmi omezené nové výstavbě v předchozích letech. Právě nedostatek nových projektů vytváří tlak na pokles neobsazenosti a růst nájemného u kvalitních budov, zejména v Praze. Současně nelze vyloučit realizaci několika výjimečných transakcí, které mohou celková čísla investičního objemu výrazně ovlivnit, i když půjde spíše o jednotlivé případy než o plošný trend.

Výnosové míry u prémiových nemovitostí by měly zůstat převážně stabilní. Klíčovou neznámou zůstává tempo poklesu úrokových sazeb. Očekávání trhu směřují spíše k pozvolnému snižování, nikoli k rychlému návratu k extrémně levnému financování. To znamená, že investoři budou i nadále velmi citliví na kvalitu aktiv, strukturu nájemních smluv a dlouhodobý výnosový profil.

Celkově lze rok 2026 vnímat jako období normalizace. Trh se přesouvá do fáze, kdy se rozhodování investorů opírá více o fundamenty než o makroekonomická očekávání, a kde budou zvýhodněni ti, kteří mají dlouhodobý horizont a schopnost aktivně spravovat portfolio.Opět tak rozhodnou klasické atributy, které provázejí každou kvalitní nemovitostní investici. Lokalita, bonitní nájemci s dobrou reputací a stabilní makroekonomické prostředí.

Co bude trh nejvíce ovlivňovat a kde jsou příležitosti i rizika

Mezi hlavní faktory, které budou český realitní trh v roce 2026 ovlivňovat, patří především úrokové sazby, velmi omezená nová výstavba v některých segmentech a změny v chování nájemců. Firmy i domácnosti plánují s větším předstihem. To v realitní praxi znamená, že potenciální nájemci více vyjednávají a kladou větší důraz na kvalitu a efektivitu využívaných prostor.

V segmentu kanceláří se tento vývoj nejvíce projevuje v Praze, kde bude dokončeno velmi málo nových kancelářských ploch. To vede k dalšímu poklesu neobsazenosti a k tlaku na růst nájemného v centru a vnitřním městě (CBD včetně P4, P7 a P8). Nájemci jsou kvůli nedostatku volných prostor nuceni jednat o relokacích s dvouletým a delším předstihem, což zvyšuje význam dlouhodobých vztahů mezi vlastníky a nájemci. Naopak v Brně, kde je nová výstavba výrazně vyšší, lze očekávat spíše stabilizaci nájemného a vyšší míru neobsazenosti.

Logistický a průmyslový segment by měl zůstat relativně stabilní. Poptávka po skladových a e-commerce prostorech by měla mírně převažovat nad poptávkou po výrobních kapacitách. Nájemné může v některých regionech s vyšší nabídkou mírně klesat, zejména v okolí Ostravy nebo v Plzeňském kraji, zatímco klíčové lokality v okolí Prahy a podél hlavních dálničních tahů si udrží svou atraktivitu.

Rezidenční trh zůstává strukturálně napjatý. Ceny bytů v Praze v roce 2025 výrazně rostly a výhled na rok 2026 počítá s dalším růstem v řádech vyšších jednotek procent. Hlavním důvodem je pokračující nesoulad mezi nabídkou a poptávkou, umocněný velmi nízkým počtem vydaných stavebních povolení. Tento vývoj podporuje také růst nájemního bydlení, zejména institucionálního, které těží ze zhoršující se dostupnosti vlastnického bydlení. Takzvané BTR je tedy taktéž novým investičním trendem, do kterého se pouští více a více hráčů.