Jak INVESTIKA realitní fond diverzifikuje riziko a proč na tom záleží

Diverzifikace není o tom nakoupit co nejvíc různých budov. Je to disciplinovaná strategie, která chrání výnos investorů i v proměnlivém ekonomickém prostředí. A INVESTIKA realitní fond ji uplatňuje ve třech hlavních rovinách. 

1. Segmenty: různé typy nemovitostí, různá odolnost 

Jednotlivé segmenty realitního trhu nereagují na ekonomické změny stejně – a to je přesně to, čeho náš realitní fond využívá. 

• Kancelářské budovy třídy A v klíčových městech obsazené nadnárodními nájemci tvoří páteř výnosů portfolia. Prémiová poloha a vysoké standardy udržitelnosti přitahují bonitní nájemce s dlouhodobými smlouvami. 

• Logistické areály tvoří nezbytnou infrastrukturu moderní ekonomiky. Neobsazenost v ČR a Polsku se dlouhodobě drží pod 5 %. Také tyto nemovitosti nemají nouzi o kvalitní nájemce.   

• Obchodní centra. Lokální maloobchodní centra pro nákupy denní potřeby, jako je Galerie Butovice v Praze, dlouhodobě vykazují odolnost i v dobách ekonomického útlumu. Zákazníci zde realizují své základní nákupy ve kterékoliv době, tedy i v případě, že  se ekonomice daří méně. Naopak velká obchodní centra, pokud mají lokálně dominantní pozici, jako například Höfe am Brühl v Lipsku, přitahují úspěšné retailové koncepty ve všech zásadních oblastech jako jsou móda, potraviny, rychlé občerstvení a další, čímž fungují defakto proticyklicky. 

• Specializovaná aktiva, jako například budova výcvikového centra leteckých simulátorů CAE u vídeňského letiště, mají zcela odlišný rizikový profil od standardních komerčních nemovitostí a dále snižují korelaci portfolia s běžným trhem. Vyznačují se také stabilními a dlouhými nájemními smlouvami ošetřenými inflačními doložkami.  

2. Geografie: šest evropských trhů s odlišnou dynamikou 

Česká republika je relativně malá a otevřená ekonomika silně závislá na vývoji v zahraničí. Soustředit se pouze na domácí trh by znamenalo koncentraci geografického rizika, které minimalizujeme další vrstvou diverzifikace.  

Realitní fond proto působí v České republice, Polsku, Rakousku, Německu, Chorvatsku a Španělsku. Každá země plní v portfoliu jinou roli: 

• Polsko: dynamický trh s téměř 40 miliony obyvatel, nabízí vysoce kvalitní produkty s přiměřenou likviditou v logistice a moderních kancelářích. Polsko posiluje svou pozici ekonomického lídra Evropy.  

• Rakousko: stabilní a vyspělý trh ve všech segmentech. 

• Jižní Evropa: Chorvatsko a Španělsko nabízejí potenciál stabilního zhodnocení a likvidity v oblasti cestovního ruchu a prémiových rezidencí. 

• Německo: letos jsme vstoupili do třetí největší ekonomiky světa, kdy jsme pro náš realitní fond získali dominantní nákupní centrum na regionálním trhu v Lipsku.  

Ekonomické cykly různých zemí neprobíhají synchronně. Geografická expanze umožňuje vyhlazovat výnosovou křivku a snižovat závislost na lokálních ekonomických změnách či rozhodnutích jediné centrální banky nebo vlády. 

3. Nájemci: žádné jednotlivé odvětví nedominuje portfoliovému cash flow 

Třetí rovinou diverzifikace je struktura samotných nájemců. V portfoliu realitního fondu koexistují firmy z nejrůznějších odvětví, např.: 

• Bankovnictví a finance – BNY Mellon (Polsko) 

• IT a mezinárodní obchod – Nordea (Polsko) 

• Logistika a výroba – C.S. Cargo (Česká republika), Adient (Polsko) 

• Státní správa – v České republice a v Polsku 

• Maloobchod – Albert, XXX Lutz (Česká republika), Bershka a Media Markt (Německo) 

• Letectví – CAE (Rakousko) 

Žádné odvětví nemá dominantní vliv na příjmy realitního fondu. Klíčovým ukazatelem je také WAULT – průměrná zbývající délka nájemních smluv. Vysoký WAULT doplněný inflačními doložkami znamená předvídatelné cash flow bez nutnosti průběžně hledat nové nájemce. 

Právě tato skladba portfolia – napříč segmenty, zeměmi i odvětvími – vytváří podmínky pro stabilní a předvídatelné výnosy pro investory bez zbytečných výkyvů hodnoty. A to je základ, díky kterému INVESTIKA realitní fond dlouhodobě generuje roční investiční výnos na úrovni 4–6 %.