Realitní výhled 3Q 2026

Pomalá výstavba, opatrní investoři a dražší peníze - to jsou hlavní témata, která budou formovat český komerční nemovitostní trh ve třetím čtvrtletí. Zatímco kanceláře i průmyslové haly těží z omezené nové nabídky a nájemci tak zůstávají spíše věrní stávajícím prostorům, na investiční straně trhu je situace jiná. Výnosové míry rostou, kupující požadují vyšší kompenzaci za riziko a objemy transakcí se vrací k udržitelnějším úrovním po rekordním roce 2025. K tomu se přidává nejistota kolem cen energií a rostoucích úrokových sazeb ČNB. Co to znamená pro vlastníky, nájemce i investory? Rozebíráme detailně níže.

Kanceláře

Pražský kancelářský trh je dlouhodobě omezený nízkou novou výstavbou. Povolení, financování i samotná realizace trvají roky, takže ani případné oživení developerské aktivity by se ve fyzické nabídce neprojevilo hned, ale spíše za dva až tři roky. Vidíme postupný a velmi opatrný návrat spekulativní výstavby kanceláří.

Firmy pro všechny tyto zmíněné důvody nemají mnoho alternativ. Častěji prodlužují stávající nájemní smlouvy a vyjednávají nové podmínky tam, kde už sídlí, než aby se stěhovaly nebo výrazně expandovaly. Tento vzorec by měl ve třetím čtvrtletí pokračovat. Neobsazenost zůstane nízká, maximálně kolem šesti procent, a prime nájmy v centru Prahy by se měly držet poblíž třiceti eur za metr čtvereční měsíčně, případně jen mírně růst.

Pro aktuální vlastníky kvalitních budov je to relativně příznivé prostředí. Příjmy z nájmů zůstávají stabilní a prostor pro vyjednávání je omezený hlavně na straně nájemců. Citelnější posun může přijít spíše na investiční straně trhu. Pokud budou úvěry dražší, investoři budou od kancelářských budov požadovat vyšší výnos, to v praxi může znamenat tlak na nižší valuace.

Průmyslové haly

U průmyslových a logistických nemovitostí je situace podobná v tom, že nová nabídka nepřibývá rychle. Důvod je ale jiný - developeři méně často staví spekulativně, tedy bez předem zajištěného nájemce, protože při současných nákladech financování a výstavby to ekonomicky nedává takový smysl jako v době levnějších peně - typicky období pandemie v letech 2020 až 2021.

Neobsazenost by měla zůstat v rozumném pásmu čtyři až šest procent, ale rozdíly mezi regiony budou výrazné. Praha a střední Čechy zůstanou na nižších hranicích díky stabilní poptávce logistických firem a omezené dostupnosti pozemků. Naopak v regionech mimo hlavní dopravní tahy může být volného prostoru více a pronajímatelé tam budou muset být flexibilnější v ceně i pobídkách.

Výnosová míra u průmyslových nemovitostí se v prvním pololetí roku výrazněji nepohnula. Segment drží strukturální poptávka po logistice, e-commerce, lehké výrobě a přesouvání části dodavatelských řetězců blíž k Evropě. Pro nemovitostní fondy je to důležité proto, že logistika může dál fungovat jako stabilizační složka portfolia. Neznamená to imunitu vůči dražšímu kapitálu, ale oproti kancelářím a retailu tu zatím zůstává silnější nájemní příběh.

Investice

Objem investic do českých komerčních nemovitostí byl v prvním čtvrtletí solidní, ale jasně nižší než v mimořádně silném závěru loňského rekordního roku. To odpovídá očekávání, že rok 2026 bude po silném roce 2025 klidnější a objemy se vrátí k udržitelnějším úrovním.

Výnosové míry u kanceláří a obchodních nemovitostí v prvním pololetí mírně vzrostly. Jinak řečeno - kupující jsou opatrnější a za stejný typ aktiva chtějí platit méně, protože požadují vyšší výnos za podstupované riziko. Ve třetím čtvrtletí je pravděpodobnější pokračování tohoto posunu než rychlý obrat.

Český kapitál si pravděpodobně udrží dominantní roli. Zahraniční investoři tvoří menší část objemu a jejich podíl se mezi kvartály obvykle nemění skokově. Pro fondový trh to znamená, že problém nemusí být samotný objem dostupného kapitálu, ale spíše cenová úroveň transakcí. Pokud se kupující a prodávající neshodnou na valuacích, zpomalí se akvizice a fondy budou více pracovat s existujícím portfoliem než s novými nákupy.

Rizika, na která je potřeba dát pozor

Situace kolem Hormuzského průlivu zvýšila nejistotu na energetických trzích a ceny ropy se v průběhu roku výrazně rozkolísaly. Pro český nemovitostní trh nejde primárně o ropu samotnou, ale o sekundární dopad - energie. Dražší energie totiž mohou zvyšovat inflační očekávání, a tím i tlak na vyšší úrokové sazby.

ČNB na tuto inflační nejistotu v polovině června reagovala zvýšením sazeb. Pro komerční nemovitosti to znamená dražší financování nákupů, refinancování stávajících portfolií i developmentu. Tento efekt se obvykle neprojeví okamžitě v obsazenosti kanceláří nebo hal - propisuje se hlavně do investičního trhu. Konkrétně do výnosových měr, valuací, rychlosti transakcí a ochoty investorů platit vysoké ceny za aktiva s méně jistým výnosem.