Podle čeho vybírat realitní investiční fond?

Chcete-li využít možností kolektivního investování do nemovitostí a vstoupit do realitního investičního fondu, můžete se lehce ztratit v široké nabídce, která na trhu v současnosti je. Jako vodítko vám poslouží správně zvolené parametry výběru, které platí jak pro retailové fondy (kde můžete investovat už od 100 Kč), tak pro fondy kvalifikovaných investorů (kde je minimální investice obvykle 1 milion Kč). Jaká kritéria tedy vzít v potaz při zvažování investice do realitního fondu?  

Investiční výnos 

Jako první se nabízí míra zhodnocení vložených financí, což je zpravidla hlavní cíl každé investice. V tomto směru záleží na vaší investiční strategii, na jaký výnos cílíte a jaké riziko jste schopni akceptovat. Platí, že čím vyšší výnos, tím vyšší riziko. Při posuzování výnosu je vhodné se zaměřit na historii posledních 3 až 5 let, které doloží, že je daný realitní fond schopen slibovaný výnos doručovat dlouhodobě. Ve výkonnosti fondu v jednotlivých letech totiž mohou existovat velké výkyvy.  

Nemovitostní portfolio  

Výnos úzce souvisí s podkladovými aktivy, tzn. s tím, do čeho investiční fond investuje prostředky svých podílníků, aby jim je zhodnotil. V případě realitního fondu jde o nemovitosti. Právě na jejich kvalitě, obsazenosti a výši příjmů z nájemného výnos realitního fondu závisí. Čím více je realitní portfolio diverzifikované (geograficky a sektorově), tím je výkon realitního fondu stabilnější. Pokud je realitní portfolio pestré, tj. složené z kvalitních nemovitostí různého komerčního využití, lépe odolává tržním výkyvům (regionálním či sektorovým) a generuje stabilní příjmy.  

Nájemní smlouvy    

Klíčový je komerční úspěch jednotlivých nemovitostí realitního fondu. Cílem asset manažerů, tedy správců majetku realitního fondu, je, aby každá budova v portfoliu byla plně pronajatá na co nejdelší dobu, za co nejvyšší v čase a místě možné nájemné a co nejvíce bonitním nájemcům. Jen tak je komerční potenciál dané nemovitosti maximálně využitý a příjem z nájemného dlouhodobě zajištěný. O této skutečnosti vypovídá několik parametrů, zejména průměrná obsazenost realitního portfolia (měla by se pohybovat nad 90 %) a vážený průměr doby expirace nájemních smluv (tzv. WAULT), který by měl být co možná nejvyšší. V souvislosti s tématem trvalé udržitelnosti a boji proti klimatické změně se k nájemním smlouvám nově uzavírají tzv. zelené dodatky (green lease clauses), které ukotvují environmentální závazky a aktivity pronajímatelů a nájemců.   

Zadluženost fondu  

Realitní fondy zpravidla využívají k nákupu komerčních nemovitostí i externí financování, především bankovní. Podle platné legislativy upravující činnost realitních fondů může parametr LTV (loan-to-value, tj. podíl úvěru na hodnotě nemovitosti) dosáhnout až 70 %. Tento parametr na jednu stranu zvyšuje výnosový potenciál, avšak současně platí, že čím je zadluženost realitního fondu vyšší, tím stoupá i riziko, že se tržní a ekonomické výkyvy (hospodářský pokles, vysoká inflace) naopak negativně projeví na jeho výkonnosti. Obvykle dochází k poklesu výnosu a v případě dramatického vývoje na trhu může klesnout i do záporných hodnot. „Zdravé“ zadlužení realitního fondu se tak zpravidla pohybuje na úrovni 30–50 % LTV.  

Samozřejmě vždy záleží na vašich osobních preferencích, požadovaném výnosu a ochotě riskovat. S vyšším očekávaným výnosem je vždy třeba přijmout také vyšší riziko. V INVESTIKA realitním fondu jsme spíše konzervativní. Sázíme hlavně na bezpečí a dlouhodobě udržitelný a stabilní výnos, které by našim investorům měly zajistit klidné spaní.  

K 31. 8. 2024 činil 12měsíční výnos CZK třídy INVESTIKA realitního fondu 7,09 %, což je nad jeho dlouhodobým cílovým výnosem 4–6 % ročně. Od začátku svého fungování v roce 2015 zhodnotil INVESTIKA realitní fond finanční prostředky klientů ve své třídě CZK již o 59,41 %. Klientská základna fondu vzrostla k témuž datu na 82 tisíc investorů, kterým fond zhodnocoval celkem 19,6 miliardy Kč.  

Upozornění: 

Toto propagační sdělení vytvořila INVESTIKA, investiční společnost, a.s. (dále jen „společnost”) a je platné k 25. 9. 2024. Některé informace o společnosti a investičních fondech obhospodařovaných a administrovaných společností uvedené v tomto materiálu mohou být pro účely tohoto sdělení a jejího rozsahu zjednodušeny. S investováním jsou spojena rizika. Hodnota investic může stoupat i klesat. Údaje o minulých výnosech uvedené v tomto dokumentu nejsou zárukou budoucího vývoje. Společnost nepřebírá odpovědnost za ztrátu nebo škodu způsobenou použitím jakékoliv informace obsažené v tomto dokumentu a doporučuje investorům konzultovat investiční záměry s odbornými poradci, včetně daňových poradců. Kompletní informace o podmínkách investování do investičního fondu lze nalézt v českém jazyce na www.investika.cz.