Když hypotéky stagnují, komerční reality ožívají: Investoři sledují eurové sazby

Zatímco český trh s rezidenčními nemovitostmi naráží na limity výnosového potenciálu (z hlediska podílu výnosu pramenícího z nájemního výnosu), investoři se čím dál častěji obracejí ke komerčním projektům. A není divu – rozdíl ve vývoji úrokových sazeb ve dvou hlavních měnách regionu, koruně a euru, začíná výrazně ovlivňovat investiční rozhodování.

CZK swapové sazby: Stabilizace bez dynamiky

Vývoj korunových swapových sazeb s durací 3 a 5 let (CKSW3V3, CKSW5V3) od začátku roku ukazuje určitou volatilitu, ale z dlouhodobého hlediska jde o stagnující tendenci. Po výrazném poklesu v prvním kvartále přišla stabilizace a opětovný růst, který v posledních týdnech brzdí další snižování úrokových sazeb. Aktuální 5letá sazba se pohybuje kolem 3,61 %, což je jen mírně pod průměrem posledních měsíců.

Výsledkem je, že vyšší náklady na bankovní financování snižují nájemní výnos z komerčních nemovitostí.

EUR swapové sazby: Trh vsází na pokles

Naopak eurové swapové sazby, které se běžně používají při financování komerčních nemovitostních projektů, zaznamenaly citelnější pokles. Grafy EUSW3V3 a EUSW5V3 ukazují, že zatímco začátkem roku se 5letý EUR swap pohyboval nad 2,5 %, nyní je na úrovni 2,23 %. U 3letého swapu šlo o pokles z cca 2,4 % na současných 2,03 %.

Za tímto vývojem stojí očekávání trhu ohledně dalšího uvolňování měnové politiky Evropskou centrální bankou (ECB). A to je signál, který v očích investorů zvyšuje atraktivitu financování v eurech – nižší náklady na dluh = vyšší potenciální výnos z aktiv.

Komerční nemovitosti zpět na radaru

Z pohledu struktury investic to znamená jediné: komerční segment nabývá na atraktivitě. Zatímco u rezidenčních nemovitostí je prostor pro cenový růst omezený vyššími náklady na financování a nasyceným trhem, u kanceláří, retailových parků nebo logistických areálů kombinace poklesu nákladů kapitálu a stabilních příjmů z nájmů vede k růstu čisté výnosnosti.

V posledních týdnech tak lze na trhu pozorovat rostoucí aktivitu v oblasti akvizic komerčních projektů, zejména tam, kde je možné využít financování v eurech. Investoři hledají příležitosti v moderních, ESG-kompatibilních objektech, které generují stabilní cash flow a přitom umožňují optimalizaci kapitálové struktury.

Divergence ve vývoji sazeb mění hru

Rok 2025 může být bodem obratu. Zatímco rezidenční sektor bude dál stagnovat pod tíhou stabilních či rostoucích CZK sazeb, komerční nemovitosti mohou díky eurovým sazbám zažít renesanci. Pokud bude trend pokračovat, rozdíl v atraktivitě obou segmentů se bude dále prohlubovat.