Investice do nemovitostí nemusí končit u druhého bytu

Češi mají k nemovitostem důvěru, kterou jim jiné investice mohou závidět. Podle průzkumu agentury Perfect Crowd pro Asociaci pro kapitálový trh ČR považuje 36 procent dotázaných nemovitost za nejlepší investici svého života. Podstatnější otázkou však je, zda tuto důvěru dokážeme proměnit v dobře rozložený majetek, který dlouhodobě přináší příjem a tvoří hodnotu.

Průzkum zveřejněný v září 2026 ukazuje, jak silně zůstává investování do realit spojené s přímým vlastnictvím. Ve skupině 119 respondentů investujících do nemovitostí uvedlo 66 procent nemovitost určenou k pronájmu, zatímco investici prostřednictvím realitního fondu osm procent. Jde o deklarované způsoby investování v omezeném vzorku, nikoli o rozdělení investovaného kapitálu. Přesto výsledky dobře ilustrují převahu představy, že k realitní investici patří nutně vlastní klíče.

Takový přístup má pochopitelnou logiku avšak omezený užitek. Vlastník může nemovitost pronajímat, později ji sám využít nebo předat dětem. Právě možnost něco potomkům zanechat uvádí 44 procent oslovených investorů do nemovitostí. Stejná investice tak plní finanční i rodinný účel, což její přitažlivost vysvětluje lépe než samotné srovnávání výnosů.

Z pohledu správy majetku ale záleží také na tom, co už domácnost vlastní. Pokud má vlastní bydlení a většinu dalších úspor vloží do bytu ve stejném městě, její majetek zůstává výrazně závislý na jednom místním trhu. Investor je poté absolutně koncentrovaný do jednoho segmentu, jedné lokality a ani cash-flow z kolektovaného nájemného není z více než jednoho zdroje. Výnos z pronájmu tak ovlivňuje platební schopnost konkrétního nájemníka, náklady na opravy i období, kdy byt zůstává prázdný. Pocit kontroly nad nemovitostí proto není totéž jako rozložení investičního rizika.

Právě zde mají své místo nemovitostní fondy. Podle zaměření mohou zpřístupnit portfolio kanceláří, obchodních center či logistických areálů a rozložit investici mezi více budov, nájemců nebo zemí. Pro vlastníka bytu tak mohou představovat cestu k širší nemovitostní expozici. Samotné označení „fond“ ovšem diverzifikaci nezaručuje. Rozhoduje skutečná skladba portfolia, jeho zadlužení, kvalita nájemních smluv, náklady a podmínky odkupu. Ani širší portfolio neodstraňuje rizika společná realitnímu trhu.