Evropské komerční nemovitosti ve ¾ roku 2026

Český trh komerčních nemovitostí zaznamenal ve třetím čtvrtletí výrazný meziroční růst investic, jednotlivé nájemní segmenty se však vyvíjely rozdílně. Pražským kancelářím pomáhala omezená nabídka nových prostor, v logistice se více projevovaly regionální rozdíly a maloobchodní výstavbu táhly především retailové parky. Pro investory tento vývoj zdůrazňuje význam konkrétní lokality, kvality nájemců a nákladů na provoz i modernizaci budov.

Investice táhne domácí kapitál

Podle Knight Frank přesáhl objem českých realitních investic ve třetím čtvrtletí 720 milionů eur, meziročně o 92 % více. Domácí investoři představovali 90 % kvartálního objemu a největším segmentem byly kanceláře s podílem 39 %. Mezi významné transakce patřily pražský Marriott s Millennium Plaza a kancelářská budova Telehouse. Výsledky potvrzují sílu domácích kupujících, zároveň však ukazují, že zapojení zahraničního kapitálu zůstává omezené.

Evropský vývoj byl méně jednoznačný. CBRE eviduje za třetí čtvrtletí realitní investice za 51,5 miliardy eur, meziročně o 4 % méně, zatímco za prvních devět měsíců objem vzrostl o 8 %. Oživení tak zůstává nerovnoměrné a silný český kvartál nelze zaměňovat za plošné zrychlování evropského trhu.

Kancelářím pomáhá omezená nová nabídka

Neobsazenost pražských kanceláří podle Cushman & Wakefield klesla na 5,6 % a nejvyšší nájemné v centru dosáhlo 32 eur za metr čtvereční měsíčně. Během kvartálu nebyly dokončeny žádné nové kancelářské plochy a přibližně 61 % prostor ve výstavbě již bylo předpronajato. Omezená dostupnost podporuje pozici vlastníků kvalitních budov. Více než polovinu nájemní aktivity ovšem tvořila prodloužení stávajících smluv, takže celkový objem pronájmů nevypovídá pouze o rozšiřování firem.

V logistice rozhodují regionální podmínky

Neobsazenost českých průmyslových a logistických prostor podle CBRE dosáhla 5,34 %. Mezikvartálně klesla, meziročně však byla o 0,49 procentního bodu vyšší. Všech přibližně 270 tisíc metrů čtverečních dokončených během kvartálu bylo předpronajato. Cushman & Wakefield současně uvádí stabilní nejvyšší nabídkové nájemné v Praze a Brně, ale mírný pokles v Plzni a Ostravě. Pro ocenění jednotlivých budov proto zůstává podstatná místní nabídka a skutečně dosažené nájemné po započtení pobídek.

Retailovou výstavbu ovládají parky

Za prvních devět měsíců přibylo podle Cushman & Wakefield 57 200 metrů čtverečních moderních obchodních ploch, téměř výhradně v retailových parcích. V regionech pokračovala expanze cenově orientovaných řetězců, zatímco pražská poptávka se soustředila na prémiové lokality a větší vlajkové prodejny. Tento vývoj potvrzuje zájem o vybrané formáty a lokality, nelze jej však automaticky vztahovat na všechna obchodní centra. Tento trend také hraje do karet aktuálním majitelům větším obchodních center na kvalitních lokalitách - taková totiž nová nevznikají vůbec.

Výhled stojí na příjmech a aktivní správě

Knight Frank uvádí stabilní výnosové míry nejkvalitnějších kancelářských a logistických nemovitostí na úrovni 5 %. Jde o sazby používané při ocenění budov, nikoli o čistý výnos investora. Z kvartálních výsledků podle našeho hodnocení vyplývá, že investiční teze by měla stát především na udržitelném nájemním příjmu, obsazenosti a kontrole nákladů. Případný růst ocenění může výsledek podpořit, ale neměl by nahrazovat ekonomiku samotné nemovitosti.

Polsko zaznamenává výrazné investiční oživení

V Polsku podle CBRE přesáhl objem realitních investic za prvních devět měsíců 2026 hodnotu 4,72 miliardy eur, meziročně o 82 % více. Maloobchod představoval téměř třetinu objemu, průmyslové a logistické nemovitosti 28 % a kanceláře 24 %. Výsledek podpořil návrat zájmu o kvalitní nemovitosti se stabilními příjmy a Polsko si udrželo vedoucí postavení mezi investičními trhy střední a východní Evropy. Silnější transakční aktivita je příznivým signálem pro likviditu trhu, sama o sobě však nezaručuje růst hodnoty jednotlivých budov. Tu primárně tvoří aktivní správa a kvalitní nemovitosti na kvalitních lokalitách.

Německý trh se stabilizuje, kupujících opatrně přibývá

Německý realitní investiční trh se podle CBRE během prvních tří čtvrtletí 2026 stabilizoval. Aktivitu brzdily vyšší náklady financování, geopolitická nejistota a přetrvávající rozdíly mezi cenovými představami prodávajících a kupujících. Kapitál je dostupný, investoři jej ale nasazují selektivně a rozhodování o transakcích trvá déle. Z investičního pohledu proto zůstává rozhodující pořizovací cena ve vztahu k udržitelnému nájemnímu příjmu, nákladům na financování a potřebným investicím do budovy.