Jak vzniká výnos našeho INVESTIKA realitního fondu?

INVESTIKA realitní fond je nejen vlajkovou lodí investiční společnosti INVESTIKA, ale také největším nebankovním realitním fondem určeným i pro drobné investory v ČR a SR. Investiční fond, který na trhu působí od roku 2015, je známý cílovým výnosem 4–6 % ročně, který se mu dlouhodobě daří doručovat bez ohledu na tržní a ekonomické výkyvy. 

Tento otevřený podílový fond s licencí od České národní banky k 31. 7. 2024 přesvědčil již více než 73 tisíc investorů, aby jeho prostřednictvím zhodnocovali svých 19,2 miliardy korun.  Ke stejnému datu činil 12měsíční výnos 6,5 %, čímž investiční fond překonal horní hranici cílového výnosu 4–6 % ročně již čtvrtý měsíc v řadě. Tento cílový výnos byl od vzniku investičního fondu splněn každý rok, přičemž za rok 2022 byl dokonce překročen, když dosáhl více než 7 %. INVESTIKA realitní fond tak v investičních portfoliích funguje jako kotva. Jak ale takovýto předvídatelný a stabilní výnos vzniká? 

Základem všeho je portfolio nemovitostí. Ty nakupuje za peníze, které investiční fond přijme od desetitisíců svých investorů. V případě našeho realitního fondu jde o kvalitní komerční nemovitosti v atraktivních lokalitách, což přispívá k růstu či alespoň stabilitě jejich hodnoty, a tedy i k výnosu. Nemovitosti přinášejí investičnímu fondu výnos díky svému pronájmu, růstu své hodnoty v čase, marži z prodeje nebo zhodnocení prostřednictvím rekonstrukce či developmentu. Investoři se za své peníze stávají podílníky a podle výše své investice získají příslušný počet podílových listů investičního fondu. Každý měsíc se pak stanovuje hodnota podílového listu, která odráží výkonnost portfolia.

Portfolio nemovitostí realitního fondu INVESTIKA je složeno již z 50 nemovitostí ve 4 zemích (Česko, Polsko, Chorvatsko a Španělsko), což zajišťuje geografickou diverzifikaci, tj. rozložení rizika vývoje v jediné ekonomice. V praxi to znamená, že když se nedaří např. Česku, může to „kompenzovat“ dobrý ekonomický vývoj v jiné zemi, např. v Polsku. Právě s cílem udržení co nejstabilnější hodnoty celého portfolia dbáme i o to, aby bylo co nejvíce „diverzifikované“ i z pohledu typu nemovitostí, tzn., aby bylo rozložené mezi různé sektory realitního trhu. Zastoupeny v něm jsou proto jak kanceláře či logistické parky, tak průmyslové a datové areály, obchodní centra, bankovní domy nebo doplňkové rezidenční nemovitosti. Diverzifikace je zajištěna také na úrovni nájemců, kteří pocházejí z různých odvětví ekonomiky. Tím snižujeme riziko, že by v případě, že se některému odvětví přestane dařit, byla zásadní část portfolia neobsazena.  

Každá nemovitost zařazená do portfolia investičního fondu je dvakrát ročně oceněna nezávislým výborem odborníků. Takto stanovená hodnota nemovitostí se spolu s příjmy z nájmu či marží z prodeje nemovitostí promítá do hodnoty podílového listu, který se vypočítává každý měsíc. Pokud se podílník rozhodne své prostředky z realitního fondu INVESTIKA vybrat, požádá investiční fond o odkup svých podílových listů za aktuální hodnotu. Jejich odkupem za vyšší cenu, než za jakou mu byly podílové listy vydány, získá výnos za období, po které byl podílníkem. 

Výnos realitních fondů typu INVESTIKA realitní fond je tvořen nejen tím, jak kvalitní nemovitosti v portfoliu mají, ale jak dobře a za jakou cenu se jim je daří obsazovat bonitními nájemci (tj. nájemci, kteří se nedostávají do problému s úhradou nájmu). To odráží dva důležité ukazatele. Prvním z nich je průměrná obsazenost nemovitostí, která ukazuje, kolik procent pronajímatelné plochy je skutečně obsazeno, a tudíž vydělává. V případě realitního fondu INVESTIKA jde o 94,3 %. Délku, po kterou má realitní fond zajištěný pronájem nemovitostí, zase určuje ukazatel WAULT (průměrná vážená doba do konce platnosti nájemních smluv). Čím vyšší je tento ukazatel, tím lépe, protože o to jistější má daný fond příjmy. WAULT na úrovni celého portfolia realitního fondu INVESTIKA dosáhl ke konci letošního července 4,39 roku.

Poslední roky nám připomněly, že inflace zdaleka není věcí dávné minulosti a že nás dokáže i dnes svou silou překvapit. Realitní fond INVESTIKA však ve své strategii pracuje i s vlivem inflace. Součástí jeho dlouhodobých nájemních smluv jsou inflační doložky, které zajišťují pravidelné navyšování nájemného. Nájmy se tak zvyšují spolu s inflací, což zvyšuje výnos a pomáhá chránit prostředky investorů před znehodnocením inflací.  

Jedním z klíčových parametrů, které ovlivňují výkonnost nemovitostních fondů, je práce s cizím kapitálem, tj. zapojení úvěru do nákupu nemovitostí. Úvěrové zatížení nemovitostí v portfoliu se zjistí z ukazatele LTV (loan-to-value, tj. poměr úvěru a hodnoty nemovitostí). Zpravidla se pohybuje 30-70 %. Vyšší LTV pomáhá dosahovat vyšších výnosů v době, kdy jsou nízké úrokové sazby, ale nese s sebou i riziko v případě, kdy se významně zvyšují úrokové sazby nebo když se propadnou příjmy z nájmu. Náš realitní fond INVESTIKA proto drží ukazatel LTV spíše na konzervativní úrovni 31,3 %, což se našim investorům právě v posledních letech boje s inflací a zvyšováním nákladů na financování výrazně vyplatilo.  

INVESTIKA realitní fond chystá v nejbližších dvou čtvrtletích další významné akvizice nemovitostí až v hodnotě 300 milionů eur, a to nejen v Polsku, ale nově v již páté zemi, která bude v portfoliu zastoupena. Zařazením dalších atraktivních nemovitostí do již nyní robustního portfolia budou mít pozitivní vliv na výnos investičního fondu i v následujících čtvrtletích a letech.  

Upozornění: 

Toto propagační sdělení vytvořila INVESTIKA, investiční společnost, a.s. (dále jen „společnost”) a je platné k  9. 9. 2024. Některé informace o společnosti a investičních fondech obhospodařovaných a administrovaných společností uvedené v tomto materiálu mohou být pro účely tohoto sdělení a jejího rozsahu zjednodušeny. S investováním jsou spojena rizika. Hodnota investic může stoupat i klesat. Údaje o minulých výnosech uvedené v tomto dokumentu nejsou zárukou budoucího vývoje. Společnost nepřebírá odpovědnost za ztrátu nebo škodu způsobenou použitím jakékoliv informace obsažené v tomto dokumentu a doporučuje investorům konzultovat investiční záměry s odbornými poradci, včetně daňových poradců. Kompletní informace o podmínkách investování do investičního fondu lze nalézt v českém jazyce na www.investika.cz.