Investice do nemovitostí v roce 2023? Růst výnosů z nájemného a příležitost výhodně dokoupit
27. December 2022
5 reading_minutes
Období plošného růstu cen nemovitostí končí. Se zvyšováním úrokových sazeb centrálních bank se pod tlak dostávají hlavně ceny bytů a domů, protože řada lidí už nedosáhne na financování. Stejně tak prakticky skončily nákupy investičních bytů na hypotéku. Proč dávají investice na realitním trhu přesto dál smysl, jak dopadne tato situace na kvalitní komerční nemovitosti a zda proti tlaku na ceny realit působí inflace, okomentoval portfolio manažer INVESTIKA realitního fondu Václav Kovář.
1) Co znamená konec plošného růstu cen nemovitostí pro investice na realitním trhu?
Žádný trh neroste neustále. Cykličnost je v oblasti všech investic normální a přirozený jev, u komerčních investičních nemovitostí však zpravidla platí, že výkyvy jejich hodnoty jsou ve srovnání s kolísáním jiných aktiv nižší. Tlak na pokles cen nemovitostí je nyní zřejmý hlavně u rezidenčního bydlení. Hlavním důvodem je především růst úrokových sazeb, který v České republice i EU zhoršuje dostupnost hypoték. U komerčních nemovitostí situace tak jednoznačná není, hodně záleží na lokalitě a typu nemovitosti. Kvalitní kancelářské budovy a logistické či průmyslové areály si hodnotu dál drží, zejména skrze rostoucí výnosy z nájmů.
Proti tlaku na ceny nemovitostí navíc působí stávající vysoká inflace – skrze inflační doložky přispívá k dynamickému růstu nájmů, což pro investory na realitním trhu znamená vyšší výnos. Výkonnost INVESTIKA realitního fondu za posledních 12 měsíců nyní dosahuje 7,67 %, což je výrazně nad naším dlouhodobým cílem 4-6 % ročně.
Ani případný pokles cen nemovitostí tak neznamená důvod odcházet z realitního trhu. Naopak jde spíše o příležitost výhodně dokupovat. Nemovitosti mají určitě v každém portfoliu své místo a obvykle v něm díky menším výkyvům hodnoty působí jako dlouhodobá kotva.
2) Dokážou ale výnosy z investic do nemovitostí současnou vysokou inflaci překonat?
Porovnávat výkonnost investic do nemovitostí s inflací optikou jediného roku, ve kterém navíc tempo růstu cenové hladiny vystoupalo na 30letá maxima, nedává smysl. V takovém prostředí nelze krátkodobé vítězství nad inflací očekávat od žádného typu konzervativních investic. Jejich smyslem je zhodnocovat peníze dlouhodobě a s výrazně menšími výkyvy než například na akciových trzích. A to se nemovitostem daří. Stávající inflace navíc vede ke skokovému růstu nájmů, nyní ve většině států Evropy až o více než 20 %, přičemž v normálním prostředí byste na takové navýšení čekali deset let. Pokud máte kvalitní aktivum a nájemce, kteří jsou dostatečně bonitní, je to pro výnosy z nájemného i celý trh obrovský a léta nevídaný impuls.
3) Řada ekonomů očekává pro rok 2023 hospodářskou stagnaci či dokonce mírný pokles. Co to bude znamenat pro komerční nemovitosti?
Pokud investujete do nemovitostí s kvalitními nájemci a dlouhodobými nájemními smlouvami, jako to dělá INVESTIKA realitní fond, neznamená ochlazování ekonomiky z pohledu cash flow problém. Případné změny v ocenění komerčních nemovitostí pak bude kompenzovat právě inflace skrze inflační doložky a růst nájemného.
4) Co podle Vás bude klíčové pro to, aby se realitní trh včetně rezidenčních nemovitostí vrátil k plošnému růstu, jako tomu bylo dosud?
V tomto ohledu určitě pomůže snížení úrokových sazeb centrálních bank poté, co se jim podaří zkrotit inflaci. Realitní fondy jsou ale obecně konstruovány tak, aby fungovaly v každé době a přinášely investorům cílový výnos bez ohledu na to, zda je ekonomika zrovna ve fázi růstu nebo poklesu. Důležitou roli při tom hraje také diverzifikace. Nejsme závislí na jediném realitním segmentu či na jediné zemi. Portfolio máme geograficky i typově rozložené tak, aby bylo vysoce stabilní a totéž platí i pro skladbu nájemců, od kterých plynou do fondu příjmy. Na příští rok se proto těšíme. Dál držíme náš dlouhodobý výnosový cíl 4-6 % ročně, a navíc očekáváme řadu nových akvizic. Příprava některých z nich probíhá už nyní, další příležitosti se pak budou objevovat postupně během roku jak v Česku, tak v zahraničí.