Realitní výhled 2Q 2026

Nemovitostní trhy v Německu a Rakousku prošly v posledních čtyřech letech relativně bolestivou korekcí – rostoucí úrokové sazby srazily ceny dolů, investoři vyčkávali a obchody se téměř zastavily. Česko a Polsko jsou zcela jiným příběhem. Polsko je ekonomickým tygrem Evropy, tuzemský trh pokračuje ve stabilním modu.

V Německu jsme v jiné fázi cyklu a jsme rádi, že jsme ji jako čerství majitelé nákupního centra Höfe am Brühl v Lipsku dokázali využít. Dle renomované agentury CBRE je tamní korekce na úplném konci – ceny se ustálily a na trh se postupně vrací aktivita. Zároveň se čím dál víc ukazuje, že ne každá nemovitost je dobrá investice. Rozdíl mezi kvalitními moderními budovami (A, B+) a těmi staršími, zanedbanými (C a níže) se dramaticky prohlubuje a tento trend bude pokračovat.

Nejzajímavějšími sektory jsou retail a logistika. Přestože německá ekonomika jako celek moc neroste, poptávka po logistických plochách v roce 2025 vzrostla o 14 procent – stojí za tím především návrat e-commerce a expanze distribučních sítí velkých firem. Německo je logistickým srdcem Evropy a to se nezmění. Celý region navíc těží z nearshoringu, tedy konsolidace výrobních řetězců na jeden kontinent. Tento trend bude vzhledem k probíhající deglobalizace dle nás  krátké budoucnosti pokračovat.

Rakousko hraje v našem portfoliu i na celém trhu jinou roli. Nehledáme tu vysoké výnosy, ale stabilitu a předvídatelnost. Trh je menší, konzervativnější a dobře regulovaný. Cenová korekce – mírnější než v Německu – je podle analytiků dokončená, ceny nemovitostí začínají opět pozvolna růst a do Vídně se vracejí zahraniční investoři. Přitahuje je kombinace právní jistoty, stabilních nájemních smluv a omezené nové výstavby, díky níž si stávající budovy lépe drží hodnotu. Výhledem je pokračující zájem o kvalitní objekty na prémiových lokacích.

Polsko je nejdynamičtějším trhem v regionu. Disponuje obrovským logistickým i kancelářským sektorem – přes 36 milionů metrů čtverečních skladových ploch – a poptávka dál roste, zatímco developeři zpomalují novou výstavbu. Pro investory dobrá zpráva: omezená nabídka znamená vyšší obsazenost i stabilnější hodnotu existujících nemovitostí. Zajímavé zůstávají i kanceláře ve Varšavě, byť i zde platí nutnost selekce – moderní budovy v dobrých lokalitách se pronajímají skvěle a nájmy rostou, starší kanceláře bez modernizace mají čím dál větší problém přitáhnout nájemce.

Česko je možná největším překvapením posledních let. V roce 2025 se objem investic do nemovitostí přiblížil čtyřem a půl miliardám eur – na velikost českého trhu číslo mimořádné. Většinu kapitálu přinesli domácí investoři, což svědčí o silné důvěře v lokální trh. V Praze je situace pro vlastníky kvalitních kanceláří velmi příznivá: nových budov se staví historicky nejméně, neobsazenost je nízká a nájmy rostou. Podobně pozitivní je vývoj v logistice. Zajímavou nišou jsou takzvané retail parky – menší nákupní centra mimo centra měst s nízkými provozními náklady a stabilní návštěvností.

Co platí ve všech čtyřech zemích: klíčem k úspěšné investici je kvalita a lokalita. Moderní budovy splňující požadavky na energetickou účinnost a udržitelnost mají nižší neobsazenost, lepší nájemce a stabilnější příjmy. Starší objekty bez investic do modernizace jdou opačným směrem – hůře se pronajímají, obtížněji financují a ztrácejí hodnotu.

Komplexně je třeba sledovat i makroekonomický vývoj. Při aktuální geopolitické tenzi nelze vyloučit inflační tlaky, které by mohly vést ke zvýšení úrokových sazeb centrálními bankami – a tím prodražit financování i refinancování úvěrů v portfoliích. Samotné příjmy z nájmů by ovšem inflace neohrozila: většina renomovaných hráčů má nájemní smlouvy ošetřené inflačními doložkami.